AI救了“老牌科技区”，中关村租金反超CBD，数字化成传统商业竞争关键

海淀写字楼。救老技区金反竞争李凯旋/摄

本报记者 李凯旋 北京报道

科技浪潮正深刻重构北京写字楼市场的牌科竞争版图。在经历连续低迷后，中关北京商业地产呈现企稳回升迹象。村租超C传统其中，数字商业中关村依托人工智能、化成集成电路等科创产业的关键强劲集聚效应，展现出显著的救老技区金反竞争“产业支撑型”韧性——不仅成为全市唯一实现租金环比上涨的子市场，更有力带动了大宗交易市场的牌科回暖。

新兴产业驱动市场企稳，中关中关村租金领跑

AI热潮催生了巨大的村租超C传统市场赢家。莱坊最新数据显示，数字商业近一年来，化成北京写字楼存量持续去化，关键供给过剩压力较前期有所缓解。救老技区金反竞争全市平均空置率为15.9%，环比微涨0.1个百分点，但较2025年同期大幅下降2.5个百分点。

值得注意的是，今年上半年，中关村凭借在人工智能、集成电路等领域的产业集聚优势，租金抗跌能力位居全市之首。莱坊数据显示，受科创需求集中释放带动，中关村上半年录得多笔新租成交：算苗科技入驻银谷大厦，新租面积3000平米；算秩未来在希格玛大厦新租3712平米。

除去化效果显著外，今年二季度，在北京甲级写字楼平均有效净租金环比下跌0.8%的大背景下，中关村区域均价逆势达到251.4元/平米/月，环比小幅上涨0.3%，已超越CBD平均租金水平。“受益于AI、芯片及股权投资企业的持续落地扩租，中关村空置率稳定维持在10%以下，租金抗跌韧性突出，是全市唯一租金环比上行的子市场。”莱坊方面向《华夏时报》记者表示。

莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚分析认为，中关村的突出表现并非单纯依赖价格竞争，而是得益于人工智能、集成电路、云计算及科技投资机构持续扩张带来的真实需求支撑。中关村的率先反弹，充分印证了“产业支撑型市场”在当前周期中的韧性与竞争力。

上半年大宗交易创新高，资本聚焦科创资产

大宗交易数据的活跃，进一步印证了科创企业的强劲势头。世邦魏理仕数据显示，今年上半年，北京大宗交易累计成交金额达257.0亿元，同比增长50%，创下2022年以来同期峰值。

莱坊数据显示，今年二季度，北京甲级写字楼大宗投资市场仍以内资为主导，成交结构进一步向产业型卖家倾斜，科创企业自用购置占比提升，纯财务投资持续减少，资金加速流向中关村科创片区。

具体案例方面，今年二季度，智谱AI以约3.61亿元收购建筑面积约2.27万平米的中关村甲级写字楼，计划自持用于人工智能大模型与算力研发。此外，中国人寿实控的北京金庭置业以29.93亿元底价竞得CBD核心Z10地块，该地块占地8046平米，规划建筑面积12万平米，用地性质为商业金融。

“整体来看，当前投资市场中以租金回报为导向的财务投资趋于审慎，具备产业落地需求的自用型买家活跃度相对提升。资本更青睐与区域产业基础深度绑定、具备长期发展潜力的优质资产，预计不同商务区之间的资产表现分化将长期延续。”莱坊指出。

数字化能力成破局关键，REITs开启双轮驱动时代

不仅限于产业园区和写字楼，数字化能力已成为传统商业能否突围的关键变量。戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化负责人杨枝对《华夏时报》记者表示，随着首批商业不动产REITs落地，公募REITs正式进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动时代，商业不动产资产证券化迎来重要政策窗口期。

杨枝强调，底层资产的运营质量与现金流稳定性是决定REITs价值的核心，专业化、精细化的资产管理能力或将成为未来不动产对接资本市场的核心门槛。

戴德梁行数据显示，自2025年年底商业不动产REITs推出以来，发行端积极响应。目前申报至交易所共22单REITs产品，其中4单已成功上市，市场发展迅速。从资产组合来看，该批REITs底层资产涵盖写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店等多元业态，为更多存量资产打通盘活通道，为资本市场提供了丰富的配置选择。

尽管市场已提供盘活路径，但并非所有业态都能获得资本青睐。戴德梁行北区商业部主管孟祎指出，当前商业不动产市场分化加剧，核心城市标杆购物中心与头部奥特莱斯凭借稳定经营表现，成为资本市场高度认可的优质底层资产。这一趋势源于消费行为、客群结构、场景诉求等五大维度的结构性变革，彻底重塑了商业资产的价值逻辑。

“国内消费K型分化态势持续深化，大众消费从单一购物转向社交、休闲、文旅度假等多元体验需求，线下商业体验价值已超越传统零售价值。如今，‘线下沉浸式体验+线上私域会员深耕’的全域运营模式成为优质项目的标配，而缺乏数字化能力的传统商业正持续贬值、加速出清。行业已迈入存量提质时代，具备场景差异化、数字化能力与优质体验业态的核心商业项目，将持续领跑市场。”孟祎总结道。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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